กฎหมายหอพัก 2568 ฉบับเจ้าของหอพักต้องรู้: สคบ. ใหม่ + พ.ร.บ. หอพัก 2558 ครบจบในที่เดียว

ข้อสำคัญ: บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำปรึกษาทางกฎหมาย หากมีข้อสงสัยหรือข้อพิพาท ควรปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายโดยตรง

ปี 2568 ถือเป็นปีที่เจ้าของหอพักและนายหน้าปล่อยเช่าต้องปรับตัวครั้งใหญ่ เพราะ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา (สคบ.) ฉบับใหม่ มีผลบังคับใช้แล้วตั้งแต่ 4 กันยายน 2568 ซึ่งเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขสำคัญหลายอย่างในสัญญาเช่าที่พักอาศัย ตั้งแต่ระยะเวลาคืนเงินประกัน ไปจนถึงบทลงโทษที่หนักขึ้นกว่าเดิม

นอกจากนี้ พ.ร.บ. หอพัก พ.ศ. 2558 ยังคงบังคับใช้อยู่สำหรับหอพักนักศึกษาโดยเฉพาะ โดยมีข้อกำหนดเรื่องใบอนุญาต ความปลอดภัย และการควบคุมที่เข้มงวด

บทความนี้รวบรวมข้อมูลจากแหล่งอ้างอิงทางกฎหมายโดยตรง เพื่อให้เจ้าของหอพักทุกท่านเข้าใจสิทธิและหน้าที่ของตัวเองได้อย่างถูกต้อง

ส่วนที่ 1: พ.ร.บ. หอพัก พ.ศ. 2558 — สำหรับหอพักนักศึกษา

กฎหมายนี้ใช้กับหอพักประเภทใด?

พ.ร.บ. หอพัก พ.ศ. 2558 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 21 สิงหาคม 2558 โดยใช้บังคับกับ หอพักที่ให้บริการแก่นักศึกษา ซึ่งหมายความว่า:

• ผู้พักอาศัยเป็น นักศึกษาระดับปริญญาตรีหรือต่ำกว่า และมีอายุ ไม่เกิน 25 ปี
• หอพักตั้งอยู่ใกล้สถาบันการศึกษา หรือเปิดรับผู้เช่าเป็นกลุ่มนักศึกษาโดยเฉพาะ

หากหอพักของท่านปล่อยเช่าให้คนทำงานหรือบุคคลทั่วไป ไม่อยู่ภายใต้ พ.ร.บ. ฉบับนี้ แต่ยังต้องอยู่ภายใต้ประกาศสคบ. ซึ่งอธิบายในส่วนที่ 2

ใบอนุญาตประกอบกิจการหอพัก

หนึ่งในข้อกำหนดสำคัญที่สุดคือเรื่อง ใบอนุญาตประกอบกิจการหอพัก ซึ่งต้องยื่นขอก่อนเปิดดำเนินการ:

โทษสำหรับหอพักที่ไม่มีใบอนุญาต

หากเจ้าของหอพักเปิดดำเนินการ โดยไม่มีใบอนุญาต จะมีโทษดังนี้:

• ปรับไม่เกิน 50,000 บาท สำหรับการดำเนินการโดยไม่ได้รับอนุญาต
• ปรับอีกวันละ 5,000 บาท ตลอดระยะเวลาที่ยังฝ่าฝืน

ตัวอย่าง: หากดำเนินการโดยไม่มีใบอนุญาตเป็นเวลา 1 เดือน (30 วัน) โทษปรับสูงสุดอาจถึง 50,000 + (30 × 5,000) = 200,000 บาท

มาตรฐานที่ต้องปฏิบัติตาม

ด้านความปลอดภัย

• ติดตั้งระบบป้องกันอัคคีภัย: สัญญาณเตือนไฟไหม้, ถังดับเพลิง, ทางหนีไฟ
• บันไดหนีไฟต้องได้มาตรฐาน และไม่มีสิ่งกีดขวาง
• มีระบบไฟฉุกเฉินทุกชั้น

ด้านการจัดการ

• ต้องมี สมุดทะเบียนผู้พัก และแจ้งข้อมูลต่อเจ้าหน้าที่เมื่อร้องขอ
• ต้องแยกชั้นพักอาศัยระหว่างชายและหญิง (กรณีหอพักรวม)
• กำหนดเวลาเข้า-ออกหอพักและแจ้งผู้พักให้รับทราบอย่างชัดเจน
• ห้ามให้บุคคลภายนอกพักค้างคืนโดยไม่ได้รับอนุญาต

ด้านสุขอนามัย

• ห้องพักต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 6 ตารางเมตรต่อคน (สำหรับห้องพักรวม)
• มีน้ำสะอาดสำหรับอุปโภคบริโภคอย่างเพียงพอ
• จัดการของเสียและขยะตามมาตรฐานสาธารณสุข

ส่วนที่ 2: ประกาศสคบ. 2568 — ใช้กับการปล่อยเช่าที่พักอาศัยทุกประเภท

พื้นหลังและความสำคัญ

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 เป็นการปรับปรุงจากฉบับ พ.ศ. 2562 โดย มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568

กฎหมายนี้บังคับใช้กับ ธุรกิจปล่อยเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นหอพัก คอนโด ห้องเช่า บ้านเดี่ยว หรืออพาร์ตเมนต์ โดยคุ้มครองผู้บริโภค (ผู้เช่า) เป็นหลัก

ข้อกำหนดหลักที่เปลี่ยนแปลงใน พ.ศ. 2568

1. การคืนเงินประกัน (เงินมัดจำ)

นี่คือการเปลี่ยนแปลงที่สร้างผลกระทบมากที่สุดสำหรับเจ้าของหอพัก:

สิ่งที่เจ้าของหอพักต้องทำ:

• คืนเงินประกันภายใน 7 วันทำการ นับจากวันที่ผู้เช่าออกและส่งมอบห้องคืน
• หากจะหักเงินค่าเสียหาย ต้องมีหลักฐานชัดเจน (รูปถ่าย, ใบเสนอราคาซ่อม)
• ความสึกหรอตามอายุการใช้งาน เช่น สีผนังซีด, พรมสึก ไม่สามารถนำมาหักจากประกันได้

2. วงเงินเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า

หมายเหตุ: กฎหมายฉบับ 2568 ยังคงกำหนดให้เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้ารวมกันไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่า การเรียกเก็บเงินมากกว่านี้ถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย

3. การแจ้งยกเลิกสัญญา

สิ่งที่ห้ามทำอย่างเด็ดขาด:

• ห้ามล็อกห้อง ตัดน้ำ ตัดไฟ หรือขนย้ายทรัพย์สินผู้เช่า โดยไม่มีคำสั่งศาล แม้ผู้เช่าค้างค่าเช่า
• ห้ามขึ้นค่าเช่าหรือค่าสาธารณูปโภคก่อนสัญญาจะสิ้นสุด
• ห้ามใส่เงื่อนไขในสัญญาที่ตัดสิทธิ์ผู้เช่าตามกฎหมาย

4. ข้อห้ามในสัญญาเช่า

ประกาศสคบ. 2568 กำหนดว่าสัญญาเช่าต้องไม่มีข้อความดังต่อไปนี้ (ถ้ามีจะถือเป็น "โมฆะ"):

• ข้อความให้ผู้เช่ารับผิดชอบค่าซ่อมแซม wear and tear ตามปกติ
• ข้อความให้เจ้าของบอกเลิกสัญญาได้โดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า
• ข้อความจำกัดสิทธิ์ผู้เช่าในการฟ้องร้องทางกฎหมาย
• ข้อความให้เจ้าของเข้าห้องพักได้โดยไม่ต้องขออนุญาตผู้เช่า (ยกเว้นกรณีฉุกเฉิน)
• ข้อความให้ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าแม้ห้องพักไม่สามารถอยู่อาศัยได้

5. ค่าสาธารณูปโภค

บทลงโทษสำหรับเจ้าของหอพักที่ฝ่าฝืน

โทษอาญา: จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ตาม พ.ร.บ. คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 มาตรา 57

กรณีที่เสี่ยงถูกดำเนินคดีมากที่สุด:

1. ไม่คืนเงินประกันภายใน 7 วันทำการโดยไม่มีเหตุสมควร
2. ตัดน้ำ-ไฟผู้เช่าโดยผิดกฎหมาย
3. ใช้สัญญาที่มีข้อความโมฆะตามที่กล่าวไว้ข้างต้น
4. เรียกเก็บค่าไฟ-ค่าน้ำเกินกว่าอัตรารัฐ

ตารางเปรียบเทียบ: ก่อนและหลังประกาศสคบ. 2568

สิ่งที่เจ้าของหอพักต้องทำทันที (Checklist)

ด้านเอกสารและสัญญา

• ตรวจสอบสัญญาเช่าที่ใช้อยู่ว่ามีข้อความที่ขัดกับสคบ. 2568 หรือไม่
• ปรับสัญญาใหม่ให้มีข้อกำหนดการคืนเงินประกันภายใน 7 วันทำการ
• เพิ่มข้อกำหนดเรื่อง wear and tear ชัดเจน
• ระบุอัตราค่าไฟ-น้ำในสัญญาให้ชัดเจน
• มีแบบฟอร์มตรวจสอบสภาพห้องพัก (เข้า-ออก) พร้อมรูปถ่าย

ด้านการดำเนินงาน

• กำหนดขั้นตอนการคืนเงินประกันที่ชัดเจน
• จัดทำบันทึกสภาพห้องพักด้วยรูปถ่ายเมื่อผู้เช่าเข้าและออก
• ตรวจสอบอัตราค่าไฟ-น้ำที่เรียกเก็บกับอัตรารัฐ

สำหรับหอพักนักศึกษา (พ.ร.บ. หอพัก 2558)

• ตรวจสอบว่ามีใบอนุญาตประกอบกิจการหอพักและยังไม่หมดอายุ
• ตรวจสอบระบบป้องกันอัคคีภัย (ถังดับเพลิง, สัญญาณแจ้งเตือน, ทางหนีไฟ)
• มีสมุดทะเบียนผู้พักที่เป็นปัจจุบัน

DormBix ช่วยให้เจ้าของหอพักทำตามกฎหมายได้ง่ายขึ้น

การปฏิบัติตามกฎหมายหอพักทั้งหมดนี้ฟังดูซับซ้อน แต่จริงๆ แล้วสิ่งที่กฎหมายต้องการมีเพียงไม่กี่เรื่อง: เอกสารที่ถูกต้อง, การแจ้งเตือนที่ตรงเวลา, และการจัดการเงินที่โปร่งใส — และทั้งหมดนี้คือสิ่งที่ DormBix ออกแบบมาเพื่อช่วยโดยเฉพาะ

สัญญาดิจิทัลที่ถูกกฎหมาย — DormBix มีเทมเพลตสัญญาเช่าที่อัปเดตตามประกาศสคบ. พร้อมระบบ e-signature ที่ผู้เช่าเซ็นได้ทางมือถือ ลดความเสี่ยงจากสัญญาที่มีข้อความโมฆะ

ระบบแจ้งเตือนอัตโนมัติ — กำหนดวันสิ้นสุดสัญญาในระบบ แล้ว DormBix จะแจ้งเตือนทั้งเจ้าของและผู้เช่าล่วงหน้า 30 วันโดยอัตโนมัติผ่าน LINE ไม่มีวันลืมแจ้ง ไม่มีความเสี่ยงทางกฎหมาย

บันทึกการตรวจสอบห้องพัก — ถ่ายรูปและบันทึกสภาพห้องพักเมื่อเข้า-ออก พร้อม timestamp ที่ใช้เป็นหลักฐานได้ หากเกิดข้อพิพาทเรื่องเงินประกัน

ติดตามเงินประกันอัตโนมัติ — ระบบแจ้งเตือนวันครบกำหนดคืนเงินประกัน (7 วันทำการ) เพื่อไม่ให้เจ้าของหอพักพลาดกำหนดและเสี่ยงโทษทางกฎหมาย

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ประกาศสคบ. 2568 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เมื่อไหร่?

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา (สคบ.) ฉบับ พ.ศ. 2568 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 เป็นต้นไป สัญญาเช่าที่ทำหลังจากวันดังกล่าวต้องเป็นไปตามข้อกำหนดใหม่ทั้งหมด

ต้องคืนเงินประกันกี่วันหลังผู้เช่าออก?

ตามประกาศสคบ. 2568 เจ้าของหอพักต้องคืนเงินประกัน ภายใน 7 วันทำการ หลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดและผู้เช่าส่งมอบห้องคืนเรียบร้อย หากล่าช้าโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร อาจถูกดำเนินคดีได้

เก็บเงินประกันได้สูงสุดเท่าไหร่?

เงินประกัน (security deposit) บวกกับค่าเช่าล่วงหน้า รวมกันต้องไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่า ตามประกาศสคบ. การเรียกเก็บเกินกว่านี้ถือว่าผิดกฎหมาย

ถ้าผู้เช่าทำของเสียหาย หักจากเงินประกันได้ไหม?

ได้ แต่ต้องเป็น ความเสียหายที่เกินกว่า wear and tear ปกติ เช่น กระจกแตก, เฟอร์นิเจอร์เสียหายจากการใช้งานผิดวิธี โดยต้องมีหลักฐานประกอบ (รูปถ่าย, ใบเสนอราคาซ่อม) ความสึกหรอตามอายุการใช้งาน เช่น สีผนังซีดจาง, พรมสึก ไม่สามารถหักจากประกันได้

พ.ร.บ. หอพัก 2558 ต่างจากประกาศสคบ. 2568 อย่างไร?

พ.ร.บ. หอพัก 2558 ใช้กับ หอพักนักศึกษาโดยเฉพาะ (ผู้พักอายุไม่เกิน 25 ปี, เป็นนักศึกษา) เน้นเรื่องใบอนุญาต ความปลอดภัย และการควบคุม ส่วน ประกาศสคบ. 2568 ใช้กับ การปล่อยเช่าที่พักอาศัยทุกประเภท เน้นเรื่องสัญญา สิทธิผู้เช่า และการคืนเงินประกัน หอพักนักศึกษาต้องปฏิบัติตาม ทั้งสองกฎหมาย

เจ้าของหอพักทั่วไป (ไม่ใช่หอนักศึกษา) ต้องทำอะไรบ้าง?

เจ้าของหอพักทั่วไปต้องปฏิบัติตาม ประกาศสคบ. 2568 และ กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยการเช่าทรัพย์ เป็นหลัก ไม่ต้องขอใบอนุญาตตาม พ.ร.บ. หอพัก 2558 แต่ต้องทำสัญญาเช่าที่ถูกต้อง, คืนเงินประกันตามกำหนด, และไม่เรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินอัตรารัฐ

แหล่งอ้างอิง

1. พ.ร.บ. หอพัก พ.ศ. 2558 — กรมกิจการเด็กและเยาวชน กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์
2. ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 — สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)
3. ราชกิจจานุเบกษา — แหล่งข้อมูลกฎหมายฉบับทางการ
4. สรุปพ.ร.บ. หอพัก 2558 — มหาวิทยาลัยนครพนม
5. DDProperty.com — บทวิเคราะห์ประกาศสคบ. 2568
6. PropertyHub.in.th — คู่มือกฎหมายเช่าที่อยู่อาศัย 2568

บทความนี้จัดทำโดยทีม DormBix เพื่อให้ข้อมูลทั่วไปแก่เจ้าของหอพักและผู้ประกอบการ ข้อมูลอ้างอิงจากกฎหมายที่มีผลบังคับใช้ ณ วันที่ 15 พฤษภาคม 2568 กฎหมายอาจมีการเปลี่ยนแปลง ควรตรวจสอบกับแหล่งข้อมูลทางการหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อนดำเนินการใดๆ