ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 ของ สคบ. กำหนดให้ธุรกิจหอพักเป็น "ธุรกิจที่ควบคุมสัญญา" อย่างเป็นทางการ หมายความว่าสัญญาเช่าห้องพักที่ออกหลัง 4 กันยายน 2568 เป็นต้นไป ต้องมีข้อความตามที่ สคบ. กำหนดครบทุกข้อ มิฉะนั้นข้อสัญญาที่ขาดหายหรือเอาเปรียบผู้เช่าอาจถูกศาลตีความให้เป็นโมฆะได้
บทความนี้รวบรวม 10 ข้อสำคัญที่สัญญาเช่าต้องมี จากข้อมูลของ สภาผู้บริโภค (tcc.or.th) พร้อมลิงก์แบบสัญญามาตรฐานที่ สคบ. จัดทำไว้ให้โหลดฟรี
10 ข้อสำคัญ สัญญาห้องเช่า ต้องมี (ตาม สคบ. 2568)
1. ข้อมูลคู่สัญญา
ระบุชื่อ-นามสกุล เลขบัตรประชาชน และที่อยู่ของทั้งเจ้าของหอพักและผู้เช่าให้ครบถ้วน เพื่อให้ทราบว่าใครเป็นคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายอย่างชัดเจน
2. รายละเอียดห้อง/อาคาร
ระบุเลขที่ห้อง ชั้น ชื่ออาคาร และที่ตั้งของหอพักให้ชัดเจน รวมถึงขนาดพื้นที่และ สภาพห้องที่ส่งมอบ
3. ระยะเวลาการเช่า
ระบุวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดของสัญญา หรือระบุว่าเป็นสัญญารายเดือนต่อเนื่อง พร้อมเงื่อนไขการต่อสัญญา
4. อัตราค่าเช่าและกำหนดการชำระเงิน
ระบุจำนวนค่าเช่าต่อเดือน วันครบกำหนดชำระ และช่องทางชำระเงินที่รับ หากมีค่าปรับกรณีชำระล่าช้า ต้องระบุอัตราให้ชัดเจนด้วย
5. อัตราค่าน้ำ-ค่าไฟ ระบุวิธีการคำนวณชัดเจน ⚡
นี่คือข้อที่ สคบ. เน้นเป็นพิเศษ สัญญาต้องระบุอัตราค่าไฟต่อหน่วย (บาท/หน่วย) และค่าน้ำต่อหน่วยหรือเหมาจ่ายต่อเดือน พร้อมวิธีคำนวณ ไม่ใช่แค่ "ตามมิเตอร์" เพราะอัตราที่ไม่ระบุอาจถูกตีความว่าเก็บเกินได้
| รายการ | ตัวอย่างการระบุในสัญญา |
|---|---|
| ค่าไฟ | หน่วยละ 7 บาท (อ่านจากมิเตอร์ย่อยห้องพัก วันที่ 1 ของทุกเดือน) |
| ค่าน้ำ | เหมาจ่าย 150 บาท/เดือน หรือหน่วยละ 18 บาท |
6. อัตราค่าบริการอื่น ๆ ระบุวิธีการคำนวณชัดเจน
ค่า WiFi, ค่าจอดรถ, ค่าส่วนกลาง และค่าบริการอื่น ๆ ทุกรายการต้องระบุจำนวนและ วิธีคิดให้ชัดเจน ห้ามเรียกเก็บค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้ระบุไว้ในสัญญา
7. จำนวนเงินประกันและเงินค่าเช่าล่วงหน้า (ห้ามเกิน 3 เดือน)
สคบ. กำหนดว่า เงินประกัน + ค่าเช่าล่วงหน้ารวมกันต้องไม่เกิน 3 เดือน ของค่าเช่า และต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันทำการ หลังผู้เช่าย้ายออก พร้อมระบุเงื่อนไขการหักค่าเสียหายให้ชัดเจน
8. เงื่อนไขการผิดสัญญาและการระงับสัญญา
ระบุกรณีที่ถือว่าผิดสัญญา เช่น ค้างค่าเช่าเกินกี่วัน, ฝ่าฝืนกฎหอพัก และระบุขั้นตอนการบอกเลิกสัญญาของทั้งสองฝ่าย พร้อมระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า
9. ใบหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคาร
ควรแนบหรืออ้างอิง "ใบตรวจรับสภาพห้อง" (Check-in Checklist) เป็นส่วนหนึ่งของสัญญา บันทึกสภาพห้อง เฟอร์นิเจอร์ และอุปกรณ์ทุกชิ้นพร้อมภาพถ่าย เพื่อป้องกันข้อพิพาทตอนย้ายออก
10. การลงลายมือชื่อ
สัญญาต้องมีลายมือชื่อทั้งเจ้าของหอพักและผู้เช่า พร้อมพยาน (ถ้ามี) และวันที่ทำสัญญา แนะนำให้ทำสัญญา 2 ฉบับ เจ้าของและผู้เช่าเก็บคนละฉบับ
ดาวน์โหลดแบบสัญญามาตรฐานจาก สคบ. ฟรี
สคบ. จัดทำ "แบบสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย" ที่ผ่านการตรวจสอบทางกฎหมายแล้ว สามารถดาวน์โหลดได้จากราชกิจจานุเบกษาโดยตรง:
| แบบสัญญามาตรฐาน (PDF) | ดาวน์โหลดจากราชกิจจานุเบกษา → |
| ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา | ดาวน์โหลด PDF จาก tcc.or.th → |
| บทความอ้างอิง | สภาผู้บริโภค — 10 ข้อสำคัญ สัญญาห้องเช่า → |
มีปัญหาเรื่องสัญญาเช่า ติดต่อ สคบ. ได้เลย
หากพบว่าสัญญาเช่าไม่เป็นธรรม หรือเจ้าของหอพักเก็บเงินเกินกว่าที่กฎหมายกำหนด สามารถร้องเรียนได้ที่ สายด่วน สคบ. โทร. 1166 (ฟรีทุกเครือข่าย)
จัดการสัญญาเช่าดิจิทัลครบ 10 ข้อกับ DormBix
DormBix มี template สัญญาเช่าดิจิทัลที่ครอบคลุมทั้ง 10 ข้อตาม สคบ. 2568 ครบถ้วน เจ้าของหอพักสร้างสัญญา ส่งให้ผู้เช่าเซ็นผ่านมือถือ และเก็บบันทึกใบตรวจรับสภาพห้อง ได้ในที่เดียว โดยไม่ต้องพิมพ์กระดาษหรือกังวลว่าสัญญาจะขาดข้อสำคัญ
อ่านเพิ่มเติม: กฎหมายหอพัก 2568 ฉบับครบจบ • วิธีทวงค่าเช่าอัตโนมัติ
ข้อมูลอ้างอิง: สภาผู้บริโภค (tcc.or.th) — ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 ข้อมูลกฎหมายอาจมีการเปลี่ยนแปลง ควรตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อนดำเนินการ อัปเดตล่าสุด: พฤษภาคม 2568