ตัวอย่างสัญญาเช่าห้องพักถูกกฎหมาย 2568 — ข้อที่ต้องมีทุกฉบับ

ข้อสำคัญ: บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำปรึกษาทางกฎหมาย หากมีข้อสงสัยหรือข้อพิพาท ควรปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายโดยตรง

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 ของ สคบ. ปรับปรุงจากฉบับ พ.ศ. 2562 และ มีผลบังคับใช้แล้วตั้งแต่ 4 กันยายน 2568 โดยขยายให้ครอบคลุมผู้ให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป (ลดจากเดิม 5 หน่วย) ทั้งอพาร์ตเมนต์ ห้องเช่า คอนโด และบ้านให้เช่า สัญญาที่ทำหลังวันดังกล่าวต้องมีข้อความตามที่ สคบ. กำหนดครบทุกข้อ — ข้อสัญญาที่ขัดประกาศหรือเอาเปรียบผู้เช่าถือว่าไม่มีผลทางกฎหมาย (โมฆะ)

หอพักนักศึกษา ที่จดทะเบียนตาม พ.ร.บ. หอพัก พ.ศ. 2558 (ผู้พักเป็นนักศึกษา อายุไม่เกิน 25 ปี) ยังต้องปฏิบัติตามกฎหมายหอพักด้วยอีกฉบับหนึ่ง ส่วนหอพัก/ห้องเช่าที่ปล่อยให้คนทำงานหรือบุคคลทั่วไป ถือเป็น "อาคารเพื่ออยู่อาศัย" อยู่ใต้ประกาศ สคบ. ฉบับนี้โดยตรง — อ่านภาพรวมทั้งสองกฎหมายได้ที่ กฎหมายหอพัก 2568 ฉบับครบจบ

บทความนี้รวบรวม 10 ข้อสำคัญที่สัญญาเช่าต้องมี จากข้อมูลของ สภาผู้บริโภค (tcc.or.th) พร้อมลิงก์ แบบสัญญามาตรฐาน 2 แบบ (ระยะสั้น/ระยะยาว) ที่ สคบ. จัดทำไว้ให้โหลดฟรี

10 ข้อสำคัญ สัญญาห้องเช่า ต้องมี (ตาม สคบ. 2568)

1. ข้อมูลคู่สัญญา

ระบุชื่อ-นามสกุล เลขบัตรประชาชน และที่อยู่ของทั้งเจ้าของหอพักและผู้เช่าให้ครบถ้วน เพื่อให้ทราบว่าใครเป็นคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายอย่างชัดเจน

2. รายละเอียดห้อง/อาคาร

ระบุเลขที่ห้อง ชั้น ชื่ออาคาร และที่ตั้งของหอพักให้ชัดเจน รวมถึงขนาดพื้นที่และ สภาพห้องที่ส่งมอบ

3. ระยะเวลาการเช่า

ระบุวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดของสัญญา หรือระบุว่าเป็นสัญญารายเดือนต่อเนื่อง พร้อมเงื่อนไขการต่อสัญญา

4. อัตราค่าเช่าและกำหนดการชำระเงิน

ระบุจำนวนค่าเช่าต่อเดือน วันครบกำหนดชำระ และช่องทางชำระเงินที่รับ หากมีค่าปรับกรณีชำระล่าช้า ต้องระบุอัตราให้ชัดเจนด้วย

5. อัตราค่าน้ำ-ค่าไฟ ห้ามเก็บเกินอัตราที่รัฐเรียกเก็บจริง ⚡

นี่คือข้อที่เปลี่ยนแปลงสำคัญที่สุดในฉบับ 2568 สัญญาต้องระบุอัตราค่าไฟและค่าน้ำต่อหน่วยพร้อมวิธีคำนวณ ไม่ใช่แค่ "ตามมิเตอร์" และ ต้องคิดไม่เกินอัตราที่การไฟฟ้า (กฟน./กฟภ.) และการประปา (กปน./กปภ.) เรียกเก็บจริง — ห้ามบวกกำไรส่วนต่างเข้าไปในค่าน้ำค่าไฟ

ระวัง: การเก็บค่าไฟ "หน่วยละ 7–8 บาท" แบบที่หลายหอเคยทำ ถือว่า เก็บเกินอัตรารัฐ และมีโทษอาญาตามประกาศ สคบ. 2568 (ยกเว้นค่าบริการส่วนกลาง/ค่าดูแลมิเตอร์ ที่ต้องแยกรายการและระบุในสัญญาให้ชัด)

6. อัตราค่าบริการอื่น ๆ ระบุวิธีการคำนวณชัดเจน

ค่า WiFi, ค่าจอดรถ, ค่าส่วนกลาง และค่าบริการอื่น ๆ ทุกรายการต้องระบุจำนวนและ วิธีคิดให้ชัดเจน ห้ามเรียกเก็บค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้ระบุไว้ในสัญญา

7. จำนวนเงินประกันและเงินค่าเช่าล่วงหน้า (สัญญารายเดือนรวมไม่เกิน 3 เดือน)

สคบ. กำหนดเพดานเงินที่เรียกเก็บล่วงหน้าไว้ชัดเจน:

• สัญญาเช่ารายเดือน (ระยะสั้น): เงินประกัน + ค่าเช่าล่วงหน้า รวมกันไม่เกิน 3 เดือน ของค่าเช่า
• สัญญาเช่ารายปี (ระยะยาว): รวมกันไม่เกิน 1 ปี ของค่าเช่า
• ค่าเช่าล่วงหน้าเรียกเก็บได้ ไม่เกิน 1 เดือน

ต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันทำการ หลังสัญญาสิ้นสุดและผู้เช่าส่งมอบห้องคืน จะหักค่าเสียหายได้ เฉพาะความเสียหายที่เกินการเสื่อมสภาพตามปกติ (wear & tear) เช่น สีผนังซีดหรือพื้นสึกตามอายุการใช้งานหักไม่ได้ และการหักทุกครั้งต้อง แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมหลักฐาน (รูปถ่าย/ใบเสนอราคาซ่อม)

8. เงื่อนไขการผิดสัญญาและการระงับสัญญา

ระบุกรณีที่ถือว่าผิดสัญญา เช่น ค้างค่าเช่าเกินกี่วัน, ฝ่าฝืนกฎหอพัก และขั้นตอนการบอกเลิกสัญญา พร้อมระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า ตามฉบับ 2568 การบอกเลิกสัญญาต้องแจ้งเป็นหนังสือ ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน (กรณีปกติ) หรือ ไม่น้อยกว่า 7 วัน กรณีผู้เช่าก่อความเสียหายร้ายแรงหรือรบกวนผู้อื่น

ห้ามเด็ดขาด: แม้ผู้เช่าค้างค่าเช่า เจ้าของก็ ห้ามล็อกห้อง ตัดน้ำ ตัดไฟ หรือขนย้าย/ยึดทรัพย์สินของผู้เช่าโดยพลการ ต้องดำเนินการตามขั้นตอนกฎหมายเท่านั้น

9. ใบหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคาร

ควรแนบหรืออ้างอิง "ใบตรวจรับสภาพห้อง" (Check-in Checklist) เป็นส่วนหนึ่งของสัญญา บันทึกสภาพห้อง เฟอร์นิเจอร์ และอุปกรณ์ทุกชิ้นพร้อมภาพถ่าย เพื่อป้องกันข้อพิพาทตอนย้ายออก

10. การลงลายมือชื่อ

สัญญาต้องมีลายมือชื่อทั้งเจ้าของหอพักและผู้เช่า พร้อมพยาน (ถ้ามี) และวันที่ทำสัญญา แนะนำให้ทำสัญญา 2 ฉบับ เจ้าของและผู้เช่าเก็บคนละฉบับ (สัญญาอิเล็กทรอนิกส์/e-signature ก็มีผลตามกฎหมายเช่นกัน)

ข้อห้ามและหน้าที่เพิ่มเติมที่ฉบับ 2568 กำหนด

นอกจาก 10 ข้อข้างต้น ประกาศ สคบ. 2568 ยังเพิ่มหน้าที่และข้อห้ามที่เจ้าของต้องรู้:

• ห้ามปรับขึ้นค่าเช่า/ค่าบริการกลางคัน — ต้องคงอัตราตามสัญญาจนกว่าจะครบกำหนด
• ห้ามเรียกเก็บค่าต่อสัญญา เมื่อผู้เช่าต่อสัญญาเดิม
• ต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 วัน ก่อนถึงกำหนดชำระ
• ต้องออกหลักฐานการรับชำระเงิน ทุกครั้งที่เก็บค่าเช่าหรือค่าบริการ
• ห้ามใส่ข้อความที่ตัดสิทธิ์ผู้เช่าตามกฎหมาย เช่น ให้ผู้เช่ารับผิด wear & tear หรือสละสิทธิ์ฟ้องร้อง

บทลงโทษ: ผู้ให้เช่าที่ใช้สัญญาไม่เป็นไปตามประกาศ มีโทษ จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ตาม พ.ร.บ. คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 มาตรา 57

ดาวน์โหลดแบบสัญญามาตรฐานจาก สคบ. ฟรี

พร้อมประกาศฉบับ 2568 สคบ. จัดทำ แบบสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยมาตรฐาน 2 แบบ ที่ผ่านการตรวจสอบทางกฎหมายแล้ว เลือกใช้ให้ตรงกับรูปแบบการเช่าของหอ:

• แบบระยะสั้น — สำหรับสัญญาเช่ารายเดือน (หอพัก/ห้องเช่าทั่วไป)
• แบบระยะยาว — สำหรับสัญญาเช่ารายปี (3 ปีขึ้นไป)

มีปัญหาเรื่องสัญญาเช่า ติดต่อ สคบ. ได้เลย

หากพบว่าสัญญาเช่าไม่เป็นธรรม หรือเจ้าของหอพักเก็บเงินเกินกว่าที่กฎหมายกำหนด สามารถร้องเรียนได้ที่ สายด่วน สคบ. โทร. 1166 (ฟรีทุกเครือข่าย)

จัดการสัญญาเช่าดิจิทัลครบ 10 ข้อกับ DormBix

DormBix มี template สัญญาเช่าดิจิทัลที่ครอบคลุมทั้ง 10 ข้อตาม สคบ. 2568 ครบถ้วน เจ้าของหอพักสร้างสัญญา ส่งให้ผู้เช่าเซ็นผ่านมือถือ และเก็บบันทึกใบตรวจรับสภาพห้อง ได้ในที่เดียว โดยไม่ต้องพิมพ์กระดาษหรือกังวลว่าสัญญาจะขาดข้อสำคัญ

อ่านเพิ่มเติม: กฎหมายหอพัก 2568 ฉบับครบจบ • วิธีทวงค่าเช่าในคลิกเดียว

ข้อมูลอ้างอิง: สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) · สภาผู้บริโภค (tcc.or.th) — ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 (มีผลบังคับใช้ 4 กันยายน 2568) ข้อมูลกฎหมายอาจมีการเปลี่ยนแปลง ควรตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อนดำเนินการ อัปเดตล่าสุด: กันยายน 2568